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谢国忠房地产普遍金融化调控就是一个买房信号

2019-11-09 22:31:46 | 来源: 手机

他,唱衰楼市十年。

他,是否还在坚持?

他,与马光远隔空喊话。

他是谢国忠,独立经济学家,原摩根士丹利董事总经理及亚太区经济首席分析家。

谢国忠先生做客腾讯房产全新互联网脱口秀节目《上座》,在节目中他否认为唱衰楼市自辩,称调控是一个买房信号,你是否认同?

谢国忠房地产普遍金融化调控就是一个买房信号

2018年,房地产或将开启自己的“镀金时代”——地产即金融的时代。

地产周期与金融周期高度同质化,让房地产行业和金融行业的联系越来越紧密,那么,房地产与金融到底有何关联? 经济学家谢国忠又将作何解读?

本期《上座》精彩观点:

房地产普遍金融化了吗?

谢国忠:最近二三十年,房地产金融化是比较普遍的,房地产跟一般的产品类似,刚开始大家用现金买房,后来是银行给你贷款,比如说贷50%,这个房价波动也很小,跟一般的产品区别不是很大。但在这二三十年,变化非常大。因为很多投行进来之后就证券化,房地产可以发债,然后贷款给你,过去只能贷50%,后来贷到90%,甚至贷到100%,在中国、美国都出现这样的情况,就需要大量借钱,就变成了金融化。现在房地产跟金融的联系就非常紧。

房地产可以抵御通胀?

张世铮:这么多年其实什么都在涨,回头来看是什么?房子回头看,它是一个资产,这个资产特别是在哪儿,第一,它能很好地抵御通胀。第二,房产跟消费品可能不太一样的地方在哪儿?房产你可能花钱去买,你再变成现金或者什么,通过银行或者贷款又能出来一部分,所以它的流通和变现性可能稍微会好一点。

谢国忠房地产普遍金融化调控就是一个买房信号

房地产完全与货币挂钩,增值更明显

谢国忠:就像过去几年炒股票,大家都认为房地产是涨的。其实背后说的是跟我们国家政策有关,因为我们货币二三十年一直在超发,超发货币会引起通胀,通胀会影响民生,影响民生就会引起政治稳定问题。当房地产变成一个工具,把货币存在里面,再把货币的超发从普遍的通胀变成房地产市场通胀,所以就不光说是保持,其实房地产它完全跟货币挂钩,升值方面比其他都要多得多。

货币超发时代可以购房

谢国忠:供求关系是不可能引起房价有这么大的变化,实际上这是一个货币现象。你如果认为我们政府继续会印货币超发,那你就去买房子。这是一个政治的考量,我们很难做判断。因为就现在对房地产调控周期,正在调控,过去我们这十几年调控了多少次是吧,但调控了一段时间之后,他又放了,因为最后要超发,这个力量是压制不住的。

调控是一个买房信号

谢国忠:你调控是压住这个房地产,你不调控就自然是要涨的。政府调控是暂时的,所以每次调控,你应该去买,买了之后不就涨了吗?所以它调控变成一个信号,是买入的一个机会,这个就像家长跟你说你不许吃糖…

提高土地供应量,会抑制房价上涨

张世铮:只要把供应量释放出来,房价一定会降,但难在于转变的时候,有一些客观因素,比如货币的现象,财政的收入,你在这个支柱行业的地位,这个需要慢慢去转变。

未来100平以上改善型住房价格上涨更明显

张世铮:未来的市场可能会有分化,一刀切,现在小面积、低总款,90平、100平的房子,无论是租赁还共有产权,它是源源不断供应的,在北京一线城市,它的供应量会增大。

那么,很多旧房子还包括现在限价的房子,未来会对市场形成巨大的冲击,所以跟它类似的一些房子价格一定会下来,而改善型的,偏高端的房子可能会涨上去了,因为整体的供应量很大。比如120平的房子,可能稍微好一点的房子,在市场上是相对稀缺的,所以我觉得北京包括一线城市,未来一定会分化。

中国盖30座超大城市就够了

谢国忠:中国的城市化只能走一条路,就是大城市化。很多年前,我就写过中国的发展只要盖30座超大城市,这个国家就建成了,其他就不要去做了,各个区域经济发展,遍地开花是一个很糟糕的战略,浪费资源。

城市化战略错位会引发房地产市场混乱

谢国忠:现在搞调控,一线城市,大家都去一线城市,它就控制房价,然后它希望什么呢?希望是你想炒的人,这里不炒,你到那个地方去炒,去大家不想去的地方去炒,即使他去炒也长不了,过几天人肯定要散掉,因为这个地方没有凝聚力,所以我们的房地产,目前有很多层面的问题。其中一个很重要的问题就是城市化战略的问题,城市化战略错位会引起房地产市场长期的混乱。

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